Byudvikling

Høje-Taastrup Kommune arbejder for at skabe de bedste rammer for hverdagslivet. Målet er, at landskaber, byrum, bygninger og anlæg fremstår attraktive og funktionelle gennem hele livet. Udviklingen sker løbende gennem ombygning, renovering og nybyggeri, hvor eksisterende bygninger og nye områder skal tilpasses nutidens behov.

Byudviklingen skal ske helhedsorienteret og med en hensigtsmæssig placering af forskellige byformål. Ved planlægningen af nye områder lægger kommunen vægt på bæredygtighed, hvor klimahensyn og miljø indgår på lige fod med andre interesser. Det betyder, at miljørigtige transportformer, bæredygtigt byggeri og grøn energiplanlægning fremmes. Målet er at skabe en sammenhængende og fremtidssikret bystruktur, der understøtter både funktionalitet og livskvalitet. Planlægningen skal samtidig prioritere genanvendelse af materialer og transformation af bygninger for at reducere ressourceforbrug.

Høje-Taastrup Kommune har gennem en årrække haft gode rammer for erhvervslivets udvikling og oplevet en positiv erhvervsmæssig vækst. Et stærkt og mangfoldigt erhvervsliv bidrager til mange arbejdspladser i og omkring kommunen og til et varieret arbejdsmarked i hovedstadsområdet. Erhvervsudvikling er derfor fortsat et vigtigt fokus i kommunen. Kommunens erhvervsområder udgør en central del af dette grundlag, og der er i planlægningen opmærksomhed på, at områderne fortsat kan tilbyde tidssvarende rammer for virksomheder og understøtte et bredt og dynamisk erhvervsliv.

Kommuneplan 2026 udlægger ikke byomdannelsesområder, da det ikke er aktuelt, og der fastsættes heller ikke krav om almene boliger i lokalplanlægningen. Derfor er der ikke udarbejdet retningslinjer om dette.

Grundlaget for byudviklingen er kommuneplanen, som fastlægger beliggenheden af områder til forskellige formål. Lokalplaner skal være i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, der kan ændres via tillæg til planen. Kommuneplanen består af specifikke rammer for de enkelte områder, herunder bygge- og anvendelsesmuligheder, samt generelle rammer, der gælder for hele kommunen. De generelle rammer omfatter blandt andet normer for parkering, opholdsarealer og bestemmelser for anvendelser.

Rammerne for lokalplanlægning kan læses her.

Med Klimaplan 2045 har Byrådet besluttet, at der skal udvikles en model, der sikrer, at klimahensyn tydeliggøres i lokalplanlægningen. Klimaforebyggende indsatser skal indgå på lige fod med andre interesser, og kommunen arbejder for at styrke miljørigtige transportformer, bæredygtigt byggeri og grøn energiplanlægning.

For at sikre kvaliteten i det byggede miljø har Byrådet desuden vedtaget en arkitekturstrategi, der understøtter udvikling af attraktive byer og landskaber, som drivmiddel til fastholdelse og tiltrækning af bosætning og erhverv, understøtter samspillet mellem arkitekturen og de sociale/kulturelle interaktioner og dermed skabe mere værdi for flere mennesker. Og endeligt bidrager til at det byggede miljø fortæller stedets historie og bidrager til inspiration og stolthed over stedets identitet

Kommuneplanen indeholder også retningslinjer for bymønster og strategier for de enkelte byer.

Retningslinjer for bymønster kan læses her og bystrategierne kan læses her.

Planloven inddeler landet i byzone, sommerhusområder og landzone. Opdelingen har til formål at sikre en klar adskillelse mellem land og by, der skal bidrage til at sikre værdifulde bymiljøer og landskaber.

Byzonen forbeholdes bymæssig bebyggelse. Hvis der skal udlægges ny byzone, skal planlovens bestemmelser om byvækst overholdes. Det betyder blandt andet, at der skal redegøres for behovet, udviklingen skal ske indefra og ud, og der skal foretages en afvejning mellem byudviklingsinteresser samt andre arealinteresser. Herudover skal udlæg af ny byzone ske i overensstemmelse med Fingerplanen for at sikre, at udviklingen primært sker i byfingrene.

Sommerhusområder har en selvstændig status for at sikre, at områderne anvendes til sommerhusformål. I Hovedstadsområdet er det ikke muligt at udlægge nye sommerhusområder i henhold til Fingerplanen.

Landzonen er forbeholdt udvikling indenfor jordbrugserhvervene og skal i udgangspunktet friholdes for byudvikling og anden spredt bebyggelse. Der kan kun godkendes ny bebyggelse i overensstemmelse med planlovens landzonebestemmelser. Landzonelandsbyerne skal fastholdes i landzone for at undgå uhensigtsmæssig byspredning.

Med Udviklingsstrategi 2024-2036 er der lagt op til, at byudviklingen i højere grad end tidligere skal finde sted i allerede eksisterende by- og boligområder eller som randudfyldning i landsbyerne, blandt andet som følge af at Høje-Taastrup Kommune gennem de senere år har været under stor udbygning, særligt med de to store udviklingsprojekter, Nærheden i Hedehusene og Høje Taastrup C i Høje Taastrup.

Med Kommuneplan 2026 udlægges der ikke nye arealer til byzone, men der ændres følgende:

• mindre udvidelse af landzonelandsbyen Vridsløsemagle, der skal forblive i landzone
• et ikke tidligere rammelagt område i byzone ved Hedevej i Hedehusene rammelægges

Udvidelse af landsbyafgrænsningen i Vridsløsemagle

Landsbyafgrænsningen i Vridsløsemagle udvides mod nord, der vil give mulighed for et begrænset antal ekstra boliger og derved nye udstykninger. Vridsløsemagle er en landzonelandsby, og det nye område fastholdes i landzone.

I landzonelandsbyer kan der kun tillades begrænset nybyggeri opført som huludfyldning på baggrund af en lokalplan. Det er hensigten, at landsbyernes størrelse skal fastholdes omtrent som nu, og at udviklingen primært skal rette sig mod at fastholde og styrke de nuværende kvaliteter. Området ligger i direkte forlængelse af eksisterende boligbebyggelse i landsbyen. Da der er tale om ganske få ekstra boliger og en naturlig afrunding af landsbyen, vurderer Høje-Taastrup Kommune, at udvidelsen er af lokal karakter.

Gul viser landsbyafgrænsningen. Orange skravering viser det nye område.

Areal ved Hedevej i Hedehusene

Et område ved Hedevej i Hedehusene rammelægges, da det ikke tidligere har været omfattet af en kommuneplanramme. Området ligger i byzone og anvendes i dag til fritidsformål som hundetræning. Det er beliggende ud til motorvejen og er derfor støjbelastet.

Det er hensigten at fastholde områdets nuværende anvendelse, og området udlægges til fritidsanlæg. Da området allerede er i byzone og anvendes til hundetræning, vurderer Høje-Taastrup Kommune, at rammelægningen udelukkende er af lokal karakter og sikrer et planmæssigt grundlag for den eksisterende anvendelse.

Orange skravering er det nye område.

Rækkefølgebestemmelserne giver mulighed for at styre, hvor væksten skal ske og i hvilken hastighed for at sikre en hensigtsmæssig udviklingstakt, så blandt andet den trafikale infrastruktur og udbygningen af offentlig service kan følge med. I henhold til Fingerplan 2019 skal rækkefølgeplanen sikre, at byudvikling og byomdannelse sker balanceret i hele hovedstadsområdet. Rækkefølgeplanen omfatter alene områder, hvor der er særligt behov for at prioritere udbygningen og områder, der endnu ikke er lokalplanlagt, eller hvor der forventes byomdannelse.

Rækkefølgeplanen angiver, hvornår det er muligt at lokalplanlægge de enkelte områder i den 12-årige planperiode. Byrådet kan afvise at udarbejde en lokalplan for et område, hvis det strider imod rækkefølgebestemmelserne. Hvis en grundejer ønsker at fremrykke lokalplanlægningen i et område, er dette muligt gennem en frivillig udbygningsaftale mellem grundejer og kommunen om hel eller delvis finansiering af de fysiske infrastrukturanlæg, der skal etableres i eller uden for området for at virkeliggøre planen. Der kan i så fald udarbejdes en lokalplan samt kommuneplantillæg for det aktuelle område med en tilhørende udbygningsaftale.

Rækkefølgeplanen inddeler planperioden i to perioder af hver seks år. Herudover indgår en periode uden for planperioden, det vil sige fra år 2037 og frem. Perioden uden for planperioden er medtaget for at styre udviklingen, så der ikke kan planlægges for mere, end der er behov for inden for planperioden.

Rækkefølgebestemmelserne er revideret på baggrund af en konkret vurdering af de enkelte byudviklingsarealer i forhold til Høje-Taastrup Kommunes ønsker for den samlede byudvikling, vurderinger af nødvendig infrastruktur, boligbyggeprognose samt den generelle situation på boligmarkedet.

Som en del af en langsigtet planlægning er der udpeget to perspektivområder til fremtidig byudvikling. Perspektivområderne rækker ud over den 12-årige planperiode, og kan således ikke tages i brug, før mulighederne for flere boliger inden for allerede planlagte områder er ved at være opbrugt. Samtidig kan en samfundsudvikling med øget fokus på transformation og bæredygtig omdannelse af eksisterede områder få betydning for, hvornår og hvordan perspektivarealerne skal udvikles.

I Høje-Taastrup Kommune er der to perspektivområder. Det drejer sig om Hedehusene sydøst og Fløng vest.

De to perspektivområder har dog forskellig status i Fingerplan 2019, der er afgørende for rækkefølgen for, hvornår de hver især kan planlægges og udvikles.

Hedehusene sydøst

Et område beliggende i den sydøstlige del af Hedehusene i forlængelse af byudviklingsområdet Nærheden. Området er beliggende i landzone og er i Kommuneplan 2026 udlagt til fremtidig byudvikling, der kan inddrages efter den 12-årige planperiode. Området er vist som potentiel fremtidig byzone på retningslinjekortet. De specifikke rammebestemmelser for området fastsætter ikke den konkrete anvendelse og giver ikke mulighed for at overføre arealet til byzone.

Udviklingen af området skal ske efter en samlet plan og i etaper i overensstemmelse med de muligheder, den kommunale økonomi tillader. Områdets udvikling kan ikke påbegyndes, før de trafikale forudsætninger er afklaret og der kan sikres tilstrækkelig forsyning med kommunal service.

Området er i Fingerplan 2019 beliggende inden for byfingeren og er dermed det første af de to perspektivarealer, der kan udvikles.

I Kommuneplan 2026 er perspektivarealet indskrænket, fordi en del af det ydre storbyområde er omfattet af et landsplandirektiv for en højspændingsstation, vedtaget af staten i januar 2026. Landsplandirektivet fastsætter, at området skal fastholdes i landzone, og kommunen kan dermed ikke planlægge for byudvikling i området.

Læs mere om landsplandirektivet under tekniske anlæg her.

Da landsplandirektivet for højspændingsstationen er vedtaget efter Fingerplan 2019, er perspektivarealet i Kommuneplan 2026 mindre end det ydre storbyområde på nedenstående kort.

Fløng vest

Et område i vest for Fløng, der er beliggende i landzone. Området udpeges ikke konkret i Kommuneplan 2026.

Området indgår ikke i byfingeren i Fingerplan 2019, men derimod som landområdet i det ydre storbyområde. Landområdet er en principiel afgrænsning fastlagt som et bælte på 4 kilometer omkring jernbanenettet, som på sigt er muligt at inddrage til byudvikling. Dette forudsætter dog, at mulighederne inden for byfingeren er opbrugt.

Det er således ikke muligt at udvikle området, før perspektivarealet ved Hedehusene sydøst er udviklet.

Høje-Taastrup Kommune er præget af en varieret bygningsmasse med bindingsværkshuse, funktionelle 60’er boliger og nye moderne boliger. Herudover er der en spændende industrikulturarv, for eksempel i Hedehusene med ældre produktionsbygninger og tilhørende boliger.

Den varierede bygningsmasse afspejler kommunens udviklingshistorie, og der skal i forbindelse med byomdannelse vises særlig opmærksomhed overfor bevaringsværdier og kulturhistoriske spor, både i forhold til bygninger, vejforløbene og stedets so helhed. Dette gælder både ved ombygning, nedrivning, planlægning eller anlægsarbejder. Udover selve den kulturhistoriske fortælling kan bevaringsværdierne tilføre områder en særlig værdi og understøtte kommunens strategier og politikker. Herunder kommunens Arkitekturstrategi, der blandt andet tager afsæt i byernes udvikling.

Arkitekturstrategien kan læses her.

Som eksempel på hvordan byens historie kan bruges i byens udvikling, er der i Hedehusene foretaget kortlægning af den kulturarv, der er et resultat af industrihistorien, og i Taastrup bymidte er en række ejendomme vurderet med bevaringsværdier, der afspejler byens udviklingshistorie som stationsby og handelsby.

Byerne

Størstedelen af Høje Taastrup er opført fra 1960’erne og frem i forskellige etaper efter forskellige planidealer. Omkring Høje Taastrup Station opførte man Den Gule By, som skulle danne et centrum omkring den nye station. Den Gule By er udformet i en neorationalistisk og klassisk byplan i klassisk og postmoderne arkitektur. Alle elementer som arkitektur, materialer og belægning er samstemt for at sikre stramme linjer og markerede detaljer.

Byudviklingen har resulteret i, at der inden for byafgrænsningerne findes en række tidligere landsbyer, hvis særlige træk og bevaringsværdier skal vurderes med hensyn til bevaringsværdi. Det drejer sig om landsbyerne Taastrup-Valby, Høje Taastrup, Fløng, Baldersbrønde og Kallerup Gårde.

Ud over kommunens tre stationsbyer er der i kommunen flere landsbyer, både kommunens øvrige byer i byzone samt landzonelandsbyer. Landsbyerne skal fortsat være et attraktivt alternativ til at bo i byen, og udviklingen skal sikre at ny bebyggelse tilpasses og at de eksisterende strukturer og kulturmiljøer fastholdes.

Områder med særlig kulturhistorisk interesse

Som noget nyt i Kommuneplan 2026 er der i de specifikke rammer for udvalgte områder med særlig kulturhistorisk interesse indskrevet bestemmelser om, at der i den efterfølgende planlægning skal redegøres for bevaringsværdierne samt foretages en vurdering af hvordan værdierne beskyttes ved planlægningen.

Det drejer sig om landsbyerne i kommunen, både de tidligere landsbyer inden for byafgrænsningerne, de centrale dele af landsbyerne i byzone samt landzonelandsbyerne. Herudover er Den Gule By i Høje Taastrup medtaget, da området er et udtryk for nyere historie, som afspejler udviklingen i byen.

Der findes i Høje-Taastrup Kommune flere bygninger, som er udpeget med bevaringsværdier i lokalplaner og byplanvedtægter. Planerne angiver bestemmelser om bevaring og/eller forbud mod nedrivning. Ved ny planlægning skal disse bestemmelser respekteres og det skal vurderes om der skal fastsættes nye bevarende bestemmelser. Der er pt. ingen fredede bygninger i kommunen.

Ved at skabe fysiske og sociale forbindelser, styrke bymidterne og sikre variation i boligtyper, kan kommunen udvikles som en attraktiv, sammenhængende og inkluderende by, hvor fællesskab og livskvalitet går hånd i hånd med private investeringer og lokal identitet.

En helhedsorienteret byudvikling forudsætter et tæt samarbejde mellem mange aktører, da ingen enkelt aktør kan løfte opgaven alene. Det er derfor afgørende, at udviklingen sker i fællesskab mellem forskellige parter, så der skabes en klar retning for private investeringer og samtidig sikres plads til fællesskaber.

Byens sammenhængskraft er afgørende for at skabe en attraktiv og velfungerende by, hvor nye og eksisterende områder opleves som en samlet helhed. Når nye byområder og byrum skal udvikles, er det vigtigt, at der skabes fysiske og sociale sammenhænge, så de ikke bliver afkoblet den eksisterende by. Samlingspunkter – som offentlige institutioner, pladser, grønne områder, fælleshuse eller kultur- og fritidsfaciliteter – fungerer som mødesteder, der understøtter fællesskab og interaktion på tværs af kvarterer. De bidrager til at styrke relationer mellem beboere, skabe identitet og binde byen bedre sammen. Derfor er det vigtigt, at planlægningen prioriterer sådanne samlingspunkter som en integreret del af byudviklingen.

Bymidterne i Høje Taastrup, Taastrup og Hedehusene udgør vigtige samlingspunkter for bylivet som centrale samlingspunkter for borgerne og kernen for lokalsamfundene med offentlige funktioner, aktivt foreningsliv, butikker samt torve og pladser. Detailhandlen er dog under forandring, og der er behov for at gentænke bymidterne, så de med deres unikke lokale identitet baseret på bymiljø, arkitektur og kulturarv også er attraktive i fremtiden. Den strategiske udvikling af kommunes tre bymidter skal foregå med afsæt i udviklingsplaner, som i høj grad er baseret på aktør-inddragelse.

Variation i boligtyper er en vigtig forudsætning for at skabe en mangfoldig og inkluderende by, hvor mennesker med forskellige behov og livssituationer kan finde en passende bolig og mødes i hverdagen. Ved at tilbyde boliger til forskellige målgrupper sikres det, at byen kan rumme alle livets faser. Dette gør det muligt for borgere at blive boende i kommunen, selv når deres boligbehov ændrer sig over tid.